A10030 Uitwerken visie op sociaal wonen rekening houdend met behalen bindend sociaal objectief en het groeipad van het Sociaal verhuurkantoor (SVK)

Na het organiseren van een webinar eind 2020  is de werking van het Sociaal verhuurkantoor (SVK) toegelicht op de gemeenteraad van januari 2021. In de loop van 2021 werd er verder gecommuniceerd over het SVK via:

• sociale media
• website
• Webinar ‘Kwaliteitsvol wonen en leven’ op 23 september 2021

De communicatie wordt in 2022 verdergezet.

De uitwerking van een visie op sociaal wonen is één van de doelstellingen binnen het intergemeentelijk samenwerkingsproject Woonbeleid. Een lokaal bestuur heeft immers, als regisseur van het lokaal woonbeleid, de taak om partners te stimuleren om voldoende kwalitatieve en betaalbare huisvesting te voorzien voor gezinnen en alleenstaanden die het moeilijk hebben op de woningmarkt. Onze visie op sociaal wonen kwam tot stand rekening houdend met de beleidskeuze om geen nieuwe sociale huurwoningen te voorzien gelet op het feit dat Denderleeuw het bindend sociaal objectief al bereikte (opgelegde norm voor sociale woningen in steden en gemeenten).

Bij de visievorming betrokken we maximaal externe partners. Er werd een enquête uitgestuurd naar alle relevante actoren (sociale huisvestingsmaatschappijen actief op het grondgebied, maar ook andere welzijnspartners zoals de (Ge)buren vzw en SAAMO) waarin ze bevraagd werden naar hun verwachtingen over de toekomst van sociaal wonen in Denderleeuw. Daarnaast werd o.m. via de sociale huisvestingsmaatschappijen al het nodige cijfermateriaal vergaard en geanalyseerd. Dit alles om tot een breed gedragen en op cijfers gesteunde visie op sociaal wonen te komen. 
Ondanks het beslist beleid rond het niet langer toelaten van nieuwe sociale huurwoningen (cfr. behalen bindend sociaal objectief), zijn we als lokaal bestuur niet blind gebleven voor de acute nood aan huisvesting voor de meest kwetsbaren die resulteerde uit de enquête en cijfergegevens. In de nieuwe visie onderschrijven we dat:

• Nieuwe sociale huurwoningen niet bij voorbaat uitgesloten worden wanneer het gaat om een verbouwingsproject binnen een al bestaande sociale woonwijk. Indien een verbouwingsproject minder dan 20% bijkomende sociale woningen genereert op wijkniveau, hoeft de toets aan het bindend sociaal objectief immers niet gevoerd te worden. Het gaat dan bijvoorbeeld over de mogelijkheid tot het ontdubbelen van een grote sociale huurwoning tot twee appartementen om deze geschikt te maken voor het huisvesten van een zeer kwetsbare en grote groep, m.n. alleenstaanden. Wel moet dan nog steeds bekeken worden of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen mogelijk is vanuit ruimtelijk oogpunt. Het opdelen van bestaande woningen is immers vergunningsplichtig.
• Sociale koopwoonprojecten blijven mogelijk aangezien ook deze projecten de toets aan het bindend sociaal objectief niet moeten doorstaan. Ook hier is het zo dat de stedenbouwkundige toets onverkort blijft gelden.
• Daarnaast worden blijvend de schouders gezet onder het promoten van het Sociaal Verhuurkantoor Zuid-Oost-Vlaanderen. Het SVK ZOV huurt betaalbare en kwalitatieve panden van private eigenaars en verhuurt deze vervolgens  aan een sociale doelgroep. Samen met het SVK ZOV zal begin 2022 bekeken worden hoe deze vorm van verhuur extra gestimuleerd kan worden. Voordeel aan verhuur via het SVK is immers dat de sociale mix beter gegarandeerd blijft.
• Bijkomend sociale huurwoningen creëren via nieuwbouw dan wel via het aansnijden van nieuwe projectgrond is niet mogelijk. Het is niet wenselijk nog bijkomende sociale wijken te creëren of bestaande sociale wijken in ruimtelijke omvang nog te laten toenemen. Daarmee wordt ook de tering naar de nering gezet wat betreft de uitvoering van het meerjarenplan.

Met deze maatregelen willen we als lokaal bestuur het aanbod voor sociaal wonen binnen onze gemeentegrenzen verhogen, gelet op het feit dat de vraag blijft toenemen. Tegelijkertijd is het de bedoeling om via deze visie een betere sociale mix te creëren door bijkomende sociale woningen beter te spreiden. De visie op sociaal wonen werd op de gemeenteraad van 21 december 2021 goedgekeurd.

Tegen 1 januari 2023 moeten sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM's) en sociale verhuurkantoren (SVK's) één woonactor vormen met maar één speler per gemeente: de woonmaatschappij.  Elke woonmaatschappij moet in een uniek, niet-overlappend werkingsgebied opereren. Om deze werkingsgebieden te bepalen, krijgen lokale besturen een trekkersrol. De oprichting van de woonmaatschappij wordt door de Vlaamse overheid gezien als een ambitieus project met als ultiem doel de groei van het aantal sociale huurwoningen te versnellen en de sociale huurder nog meer centraal te stellen. Bedoeling is om met de woonmaatschappij:

• de dienstverlening te verhogen: via een éénloketsysteem, één inschrijvingsregister, een duidelijker zicht op het volledige aanbod, ...
• de complementaire werking van SVK en SHM te verenigen
• de transparantie te verhogen met één duidelijke actor, één toewijssysteem, een centrale klachtenbehandeling, ...
• de regierol van het lokale bestuur te doen primeren

Om deze woonmaatschappijen te vormen, tekent de Vlaamse Regering een regelgevend- en implementatietraject uit. Hierbij werd gevraagd om tegen eind oktober 2021  een voorstel van werkingsgebied in te dienen dat in onderling overleg tot stand kwam, besproken werd op het lokale woonoverleg en gedragen is door de gemeenteraad. Op 28 oktober 2021 keurde de gemeenteraad het voorstel goed om Denderleeuw tot een werkingsgebied met Aalst, Lede, Erpe-Mere, Haaltert, Ninove en Geraardsbergen te laten behoren.